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相続登記について

不動産の名義人の方がお亡くなりになった場合、相続が発生します。

 

不動産に限らず、生前お亡くなりになった方(被相続人)がお持ちになっていた現金・預金・株券など、相続人間で遺産分割協議を行うなどをしない場合、法定相続分に従って相続人に相続されます。

 

相続といっても、自動的に財産が相続人の名義に変わるわけではなく、お亡くなりになった方の財産を相続人の名義にする場合、各種の手続が必要となります。

 

このように、不動産に関して、お亡くなりになった方の所有名義を相続人の所有名義に移す手続を「相続登記」といいます。

 

もっと一般的には、「不動産の名義変更」とも呼ばれます。

 

なお、住所や氏名や変わったことによって不動産の所有者の名義を変更する登記を名義変更(名変)と呼びますが、これとはまったく異なる手続です。

相続登記をすることの必要性

 不動産の相続登記については、そのまま放っておいても罰則があるわけではありません。

 

 しかし、放っておくといつまでも不動産の名義はお亡くなりになった方のままですので、さらに相続が発生した場合など、相続人の数がどんどん増えてしまい、遺産分割協議がまとまらないといったことや、今まで交流がなく、一度も顔を合わせたこともない相続人から突然相続分を要求される…といったトラブルになりかねません。

 また、実務上一番困ったケースになるのが、「相続登記に必要な書類が揃わない」ということです。

​ 例えば、相続登記の申請には亡くなった方(被相続人)に関する書類として、出生から死亡までの戸籍や除籍謄本のほか、最後の住所を証明する書類として住民票の除票や戸籍の附票を提供することとなります。

 しかし戸籍や除籍が廃棄処分となっていたり、焼失して入手できないといった場合があります。

 また、住民票の除票や戸籍の附票については、保存期間が転出や死亡から5年とされていることから、被相続人の死亡後5年以上相続登記をせずに放置しているとこれらの書類を集めることが難しくなります。

 この場合、相続登記を申請するにあたっては「他に相続人はない」旨の相続人全員の証明書(【追記参照】)や、被相続人が登記簿上の所有者と同一人であることを法務局に証明するための「相続人の上申書」が必要とされるケースがあります。

(【追記】平成28年3月より、戸籍及び残存する除籍等の謄本のほか、「除籍等の滅失により除籍等の謄本を交付することができない」旨の市町村長の証明書を提供することにより、「他に相続人はない」旨の相続人全員の証明書については、提供が不要となりました。)

 

​ このような場合、早めに手続をしていれば必要ではなかった書類を集めたり、書類を作成する時間と手間、費用が余計にかかってしまうことになります。

相続登記を自分でするには

 相続登記は相続人の方ご自身で書類をそろえ、法務局に登記の申請を行うことができます。

 

 ただし、場合によっては内容が複雑なものや、多くの証明書類(戸籍謄本、除籍謄本、住民票、相続関係図など…)が必要となり、また、相続人間で遺産分割協議を行う場合、遺産分割協議書を作成するなど、相当の労力と時間を要する場合があります。

登記申請書作成の注意点

 相続登記に限らず、登記の申請書には誤字・脱字などがあってはいけません。

 住所、本籍地を記載する上では次のように省略せずに記載します。

 

 ×京都市中京区□□町1丁目1-1

 ○京都市中京区□□町一丁目1番地1

 

 また、ご自身の氏名、本籍地、住所に使用されている文字には十分注意が必要です。

 特に京都の地名には、戸籍や住民票に「辻」など、一般にパソコンで変換される文字とは異なった文字が使用されている場合があります。

 その他、「高」と「髙」、「崎」と「﨑」、「斉」と「齋」など、見落としの無いように注意しましょう。

相続登記に必要な書類

相続登記の申請には、次のような書類が必要です

 1.登記申請書

 

 2.添付書類

 

  (1)お亡くなりになった方 の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本等、相続人となる方々の現在の戸籍謄本。

 

  (2)相続人全員の住民票

 

  (3)遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議を行う場合)

 

  (4)委任状(代理人が申請する場合)

 

 3.登録免許税

司法書士は相続登記の専門家

相続登記はご自身で申請することができます。

 

では、相続登記を司法書士に依頼するメリットはなんでしょうか。

1.相続財産の漏れを防ぐことができる

 

 司法書士は相続登記申請に先立ち、お亡くなりになった方の名義となっている不動産を調査します。

 ですので、お亡くなりになった方の不動産の相続物件の確定、相続漏れを防ぐことができます。



2.登記申請の煩雑さ
 

 登記の申請にはいろいろな書類が必要です。

 中には普段の生活で見たこともないような書類が出てきます。

 特に戸籍など、遠方に取り寄せる必要があったり、過不足ないものをそろえる必要があったりと、一式をそろえるだけで何週間もかかることがあります。

 相続登記をご自身で行われるには、まず法務局に相談に行き、必要書類をそろえ、また法務局に相談に行き、不足があればまた書類を集め・・・と、不要な労力を使いかねません。



3.登記制度特有のルール
 

 登記は不動産の履歴書と呼ばれることもあります。

 土地・建物が誰から誰に移転したかを連続して記録したものが登記です。

 ご自身で登記をされる際には前の登記がどう記録されているか正確に把握する必要があります。

4.適用される法律の違い

 相続というとよくテレビなどで配偶者の相続分が1/2、子などの相続分が1/2といいます。

 でもこれは「現在の民法」でそう定められているからです(民900条以下)。

 一方、日本にはかつて「家督相続」という制度がありました。

 これは戸主が死亡・隠居などをした際、一人の相続人が戸主の身分および財産を相続することです。

 亡くなった方の相続について、長年放置されていた場合などでは、相続人や相続分が現在の規定とは異なっていますので、戸籍の記載を十分に確認したうえで、相続分にもとづく相続登記や遺産分割協議を行う必要があります。

 司法書士は毎日何通もの戸籍を調査し、相続についての知識を十分に持っていますので、相続人の確定、相続分の計算を確実に行うことができます。

相続手続の流れ

 相続が発生したとき、相続手続の流れは次のようになります。

①死亡届・葬儀など

 親族、同居者、後見人等が、被相続人について死亡の事実を知った日から7日以内(国外で死亡があったときは、その事実を知った日から3カ月以内)に、「死亡した地」、「被相続人の最後の本籍地」等の区役所・市町村役場に死亡届を提出します。

②相続人の確定

 被相続人の戸籍を遡り、相続人を確定します。

 相続財産は、相続開始により、相続人の共有財産となるため、相続人が複数いる場合には遺産分割が必要となります。

 遺産分割は、相続人全員で行う必要があり、相続人の一人でも欠いて行った遺産分割協議は無効となります。

 そのため、相続人の確定が大切になります。

 また、生前交流の無かった相続人が存在するなど、他の相続人が相続放棄を行っているかを確認するため、被相続人の最後の住所地へ相続放棄の有無を確認する場合もあります。

 この確認を「相続放棄・限定承認の申述の有無についての照会及び同申述のなき旨の証明交付申請」といいます。

③相続財産の確定

 遺産分割協議をはじめ、相続登記、相続税の申告の前提として、相続財産を確定する必要があります。

 司法書士は、不動産の相続登記にあたり、不動産の登記簿を確認し、公図や名寄帳(なよせちょう)を取得して詳細な確認作業を行います。

 不動産は、決まった形をしておらず、場合によっては権利証に記載されていない道路や小屋などの不動産があるときがあります。また、名寄帳を取得することにより、被相続人が生前に周りに知らせていなかった不動産がある場合でも、相続漏れを防ぐことができます。

 初めて相続登記を自分でしようとする方が見落としがちなポイントでも、相続登記の専門家である司法書士に手続を依頼すると安心です。

④単純承認・相続放棄・限定承認

 相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3カ月以内に、相続について、単純承認・限定承認・相続放棄のいずれかを行う必要があります。

 単純承認とは、被相続人の権利・義務を全て承継するということです。

 相続放棄とは、家庭裁判所に申述を行うことにより、相続につき、初めから相続人とならなかったものとみなされるための手続です。

 限定承認とは、相続によって得たプラスの財産の限度においてのみ、マイナスの財産である債務を弁済することです。

 限定承認を行うためには、相続人全員で共同して家庭裁判所に申述する必要があります。

⑤準確定申告

 相続人がその年の1月1日から死亡した日までに取得した財産、税額を計算して申告と納税を行う手続です。

 相続の開始があったことを知ってから4カ月以内に行う必要があります。

 準確定申告が必要かどうかは、早めに税務署・税理士にご相談ください。

⑦遺言の有無の確認

 被相続人が遺言を残している場合、相続財産は、遺産分割を待たずに相続人、遺贈を受けた人に承継されます。

 相続登記などの手続が終わった後で遺言が見つかる場合争いになる可能性があるので、遺言の有無をしっかり確認する必要があります。

 また、公正証書によって遺言をされているかどうかの確認は、全国の公証人役場で確認することができます。

⑧遺産分割協議

 被相続人の遺産、遺言の有無などを確認した後、遺産分割協議を行います。

 遺産分割協議は、全ての財産を含んで行うことも、不動産など一部の財産についてのみ行うこともできます。

 また、相続人が遠方に居住している場合や、海外に居住している場合でも行うことができますのでご相談ください。

⑨相続税の申告・納税

 相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内に申告と納税が必要です。

 当事務所では、相続税について提携の税理士による診断、手続のご案内を行っています。

⑩相続不動産・預貯金などの名義変更手続

 遺言や遺産分割などに基づいて相続不動産・銀行預金・登記信託・株式等の名義変更を行います。

 不動産を数人の相続人で共有する相続登記の申請は、相続人のうち一人からの申請によって行うことができます。

 銀行預金などの名義変更手続は金融機関によって提出する書類の違いなどがありますのでご相談ください。

​相続手続まるごとプラン

 当事務所では、司法書士・税理士等の専門職が提携し、相続発生後に必要なすべての手続きをまるごとお任せいただける遺産整理手続をご用意いたしております。

​ 相続登記や預貯金の名義変更、生命保険金の請求など、個々の手続きを別々にご依頼いただくよりもトータル費用を抑えることができます。

死後事務
このような場合の相続登記手続はおまかせください

 相続の形はそれぞれです。

 遺言書がある場合・ない場合、相続人の一部が遠方に居住している場合、不動産の名義が先代のままになっている場合。

 このような場合は無理にご自身で手続をして失敗しないよう、当事務所にお任せください。

●相続登記を申請することなく長年そのままになっている土地・建物の相続手続

 

●相次いで相続が発生したときの相続手続

 

●被相続人が資産家で、相続人が知っている以外にも相続不動産がある可能性がある場合の相続手続

 

相続人の一部が海外に居住している場合の相続手続

 

●遺言により不動産を遺贈された場合の相続手続

 

●相続分を第三者に譲渡するときの相続手続

 

●土地を処分し、代金を相続人間で分割する場合

●相続人数の確定が難しい場合の相続手続

 

相続人に未成年者がいる場合の相続手続

 

相続人に判断能力の不十分な方がいる場合の相続手続

 

●遺産分割協議がまとまらず、遺産分割調停を必要とする相続手続

 

前夫(妻)との間に相続人がいる場合の相続手続

 

●山林、農地の相続手続

 

住宅ローンが残っている不動産の相続手続

 

●不動産の名義人が帰化された場合の相続手続

相続登記はいずれ行う必要があるものです。

 

次の世代のトラブルを回避し、お亡くなりになった方の生前の想いを形にするためにも、なるべくお早めにお手続をされることをお勧めします。

 

当事務所ではご自身で相続登記の手続をされる方の書類収集・作成のご相談も承ります。

 

お気軽にご相談ください。

相続に関するご相談は

司法書士安田聡碩事務所

TEL:075-741-6971

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24時間メール受付

お気軽にご相談ください

 
お手続の費用

 相続登記をするためにかかる費用は、法務局に納める登録免許税、戸籍等を取得するための実費、司法書士に依頼する場合の司法書士報酬の3つに分けられます。

 

 登録免許税の計算は、相続登記の場合、対象となる土地・建物の当該年度中の評価額の0.4%となります。

​ 例えば、土地・建物評価額合計5000万円の不動産を相続する場合に必要な登録免許税は、20万円となります。

相続登記 司法書士報酬

相続登記申請 司法書士報酬:¥50,000(税別)

■ 相続登記申請にかかる当事務所司法書士報酬は5万円です

(ただし、土地・建物各1筆、相続人数3名以内)

■ 相続関係説明図遺産分割協議書作成には、下記規定料金を加算します。

​■ 相続人数不動産の数により、下記規定料金を加算します。

■ 登録免許税、戸籍や住民票等取得の実費はご依頼者さま負担となります。

Q&A

Q1. 相続が発生しました。何から行えば良いでしょうか。

 

→①死亡届の提出

 相続があった場合、まずは親族、親族以外の同居者、後見人等が、死亡の事実を知った日から7日以内に、「死亡地」、「死亡者の本籍地」、「届出人の所在地」の区役所・市町村役場のいずれかに死亡届を提出します。

 

 ②相続人の確定

 被相続人(死亡した方)の戸籍を遡り、相続人を確定します。

 

 ③相続財産の確定

 被相続人の所有していた現金・預金・不動産等を調査し、相続財産を確定します。

 

 ④相続放棄・承認の手続

 相続財産を取得するか否かを家庭裁判所に申述します。なお、この手続は相続があったことを知った日から3カ月以内にする必要があります。

 

 ⑤遺言の確認

 被相続人が生前遺言を遺していたかどうかを確認します。

 

 ⑥遺産分割

 遺言がなかった場合、相続財産を相続人でどのように分けるかを相続人全員で協議します。

 

 ⑦相続税の申告・納税

 

 ⑧承継財産の名義変更手続

 不動産の相続登記等、相続した財産の名義を変更します。

 

 

Q2. 相続人はどのように決まりますか?

 

→相続人には「配偶者相続人」「血族相続人」があります。

 いずれも戸籍を調査し、相続人を確定します。

 戸籍の調査にあたっては、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を調査する必要があります。

 亡くなった方が養子縁組されていたり、再婚されている等、すべての調査を終えて相続人が確定します。

 

 

Q3. 戸籍謄本、戸籍抄本、除籍謄本とはなんですか。

 

→「戸籍謄本」とは、個人の氏名・生年月日・続柄などを記載したもので、「戸籍」に記載している情報を写したものをいいます。

 また、従来手書きのものでしたが、平成6年戸籍法改正によりコンピュータ化され、「戸籍全部事項証明書」といいます。

「戸籍抄本」とは、戸籍に記載されている情報の一部を抜き出したものです。

「除籍謄本」とは、戸籍に記載されている人に婚姻や死亡があった場合や、他の市町村に転籍し、戸籍を移したことにより除籍されたことを記載したものです。

こちらも平成6年戸籍法改正によりコンピュータ化により、「除籍全部事項証明書」といいます。

 

 

Q4. 相続登記に必要な戸籍はどれですか。

 

→相続登記を申請するにあたっては、亡くなった方の「出生から死亡まで」の戸籍が必要です。

 なぜならば、戸籍は本籍地を移した場合や、婚姻によりもとの戸籍を除籍となった場合など、新しい戸籍が作られ、新しい戸籍には前の戸籍に記載されていた情報が移記されないためです。

 ですので、最終的な相続人を確定するため、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集める必要があります。

 

 

Q5. 法律に定められている相続分について教えて下さい。

 

→亡くなった方が遺言を遺していなかった場合など、相続分の指定がなかったときには、民法の定める相続分によります。

 

●相続人が配偶者と子である場合

 ⇒配偶者、子がそれぞれ1/2の割合で相続します。

 子が2人の場合、1/2×1/2=1/4が子一人の相続分となります。

 

●相続人が配偶者と直系尊属(父母等)である場合

 ⇒配偶者が2/3、直系尊属が1/3の割合で相続します。

 

●相続人が配偶者と亡くなった方の兄弟姉妹の場合

 ⇒配偶者が3/4、兄弟姉妹が1/4の割合で相続します。

なお、相続分と間違えやすい法律用語に遺留分というものがあります。

 

 

Q6. 夫の相続に関し、子全員が相続放棄した場合、相続人は妻である私一人ですか。

 

→子全員が相続放棄をした場合、子相続権は第2順位である直系尊属(父母等)に移ります。

 ですので、遺産分割協議をする場合、妻と夫の父母全員でする必要があります。

 よって、夫の死後、財産を妻にすべて相続させたい場合、遺言をしておくと安心です。

 なおこの場合でも「遺留分」が法律に定められていますので、注意が必要です。

 

 

Q7. 遺留分とは何ですか。

 

→遺留分とは、亡くなった方の相続財産について、一定割合の相続を他の法定相続人に保障する制度です。

 遺留分の割合は次の場合に分かれます。

 

 ●直系尊属(父母等)だけが相続人である場合。

 ⇒遺留分は1/3です。よって法定相続分の1/3×1/3=1/9が相続分の割合となります。

 

 ●それ以外の場合。

 ⇒遺留分は1/2です。よって子一人の場合、法定相続分の1/2×1/2=1/4が相続分の割合となります。

 

 

Q8. 被相続人に生前の借金があることが分かりました。借金は相続人となった子である私が支払うしかないのでしょうか。

 

→民法には相続をするか否かについて相続人が選択できる制度があります。

 原則として「自己のために相続があったことを知ってから3カ月以内」であれば、家庭裁判所で所定の手続をとることができます。

 負債を含めた相続財産を全て承継することを単純承認といい、全ての相続を放棄することを相続放棄、相続したプラスの財産とマイナスの財産を差引きして相続することを限定承認といいます。

 

 

Q9. 兄弟で遺産分割をしたいと考えています。遺産分割にはどのような方法がありますか?

 


→遺産分割の方法には次のものがあります。

 

①遺言による遺産分割

②協議による分割

また、協議によって分割がまとまらないときは、

③調停による分割を家庭裁判所に申し立てます。

さらに、調停によっても遺産分割がまとまらないときには、家庭裁判所による

④審判による分割手続があります。

 

 

Q10.父が亡くなり、母と兄弟間で遺産分割をし、認知症である母の世話をするため、相続財産は同居の長男である私がすべて相続したいと考えています。遺産分割協議書には母の意識がしっかりしているときに署名・押印をすれば問題ありませんか

 

→遺産分割協議という法律行為を行うには、民法上の「意思能力」が必要です。

意思能力なしに行われた遺産分割協議は無効となるので注意が必要です。

この場合、家庭裁判所で成年後見人を選任し、母親に代わって成年後見人が遺産分割協議を行う必要があります。

 

 

Q11.遺産分割協議書を作成する場合の注意点を教えて下さい。

 

→遺産分割が成立し、遺産分割協議書を作成する場合、遺産分割協議書には共同相続人の全員が署名・押印しなければなりません。

その他には、次のような注意点があります。

①誰がどの遺産を取得するかを明らかにする必要があります。不動産、預金などの遺産については、それを特定する事項を記載します。

②捺印は実印で行い、印鑑証明書を添付します。

③住所の記載は、住民票または印鑑証明書に記載されているとおりに記載します。

④作成通数は、相続人の人数と同数を作成します。

 

 

Q12.お墓は相続財産なのですか?

 

→お墓は相続財産ではありません。

 お墓のことを法律用語では「墳墓(ふんぼ)」といいます。

 民法では墳墓の承継方法について、祭祀(さいし)主宰者が承継すると定めています。

 民法の規定を要約すると、

  ①被相続人が祭祀主宰者を指定したときは、その者。

  ②祭祀主宰者の指定がないときは、慣習によって祭祀主宰者を決める。

  ③祭祀主宰者の指定がなく、かつ慣習によっても決まらない場合には、家庭裁判所が定める。

 

 とはいえ現実には、これまで慣習上長男がお墓を承継することが慣習となっていて、長男夫婦が遠方で暮らしているといった場合、どうすればよいでしょうか。

 この場合には、あらかじめ遺言で祭祀の承継者を指定する文言を入れておくという方法が考えられます。

 

 

Q13. 相続人が誰もいない場合、相続財産はどうなるのですか。

 

→様々な手続きを経た結果、相続人等がいないことが確定した場合、国庫に帰属します。

被相続人が死亡し、相続人の存在が明らかでない場合、民法上、相続財産は法人となります。

被相続人に対し、債権者等がいたばあい、利害関係人の請求によって相続財産管理人の選任請求を行います。

相続財産管理人の選任請求があった後、家庭裁判所によって弁護士・司法書士等を相続財産管理人として選任します。

 ①相続財産管理人に選任された者は、選任された旨を官報に公告し、相続人の申出手続を行います。

 ②公告から2カ月を経過しても相続人の申出がない場合、相続財産の清算手続を行い、2カ月以内に債権者等の申出の公告を行います。

 ③その後再度相続人捜索の公告を行っても相続人が現れない場合、相続人の不存在が確定します。

 ④その後、被相続人と特別な関係にあった人(生前に介護をしていた人や法律上の相続人にならない内縁の妻など)による特別縁故者の申出を待ち、特別縁故者への財産分与を行った後、残りの財産は国庫にきぞくすることとなります。

単純にここまでの期間を計算すると、13カ月になります。